En matière immobilière, les règles sont parfois complexes, et de ce fait, nécessitent quelques éclairages. Si vous envisagez d'acquérir une propriété, soyez attentif à la notion de droit de passage servitude 30 ans. Quelques définitions préalables vous aideront à dépoussiérer le sujet.
Définitions
Pour commencer, le droit de passage est une servitude reconnue par la loi (Code civil). Sa durée de trente ans ne donne pas lieu à prescription acquisitive, c'est-à-dire que son usage reste soumis à conditions. Il est possible de perdre ce droit, ainsi que la loi le prévoit.
Concrètement, le droit de passage pour enclavement est une servitude établie sur la propriété voisine la plus proche de la voie publique.
Dans cette optique, la servitude est la contrainte imposée au propriétaire du fonds dit servant, qui doit laisser passer son voisin enclavé (fonds dominant).
Comment savoir s'il y a un droit de passage sur un terrain ?
Vous êtes à la recherche d'un terrain ou d'une maison ?
Vous en avez visité une qui vous plait.
Malgré le coup de foudre, vous gardez votre esprit critique. Il vous faut analyser chaque détails, chaque vice caché afin de ne pas regretter votre achat d'ici quelques moi.
D'ailleurs, vous avez remarquez qu'il y a un terrain enclavé pas loin de chez vous.
Le propriétaire actuel (ou l'agent immobilier) vous disent qu'il n'y a aucun droit de passage.
Mais vous avez des doutes. C'est un peu comme quand l'agent immobilier vous dit que vous pouvez abattre un mur pour avoir une grande cuisine / salon .... mais qu'en réalité c'est un mur porteur qu'il ne faut pas toucher !
Alors, comment trouver des informations fiables ?
Pour savoir s'il y a un droit de passage sur son terrain, il faut ...
Comprendre 2 choses :
- s'il y a vraiment un terrain enclavé (le fonds dominant) qui n'a que votre propriété (le fonds servant) comme recours pour accéder à la route ... alors la loi vous oblige d'octroyer un droit de passage
- si les choses sont bien faites, vous trouverez toutes les informations chez le notaire qui s'en est occupée
C'est un acte authentique qui est fournis par le notaire. Sinon, il peut avoir un acte sous seing privé, où les 2 propriétaires ont écrit un contrat de passage. Dans ces 2 documents, doit apparaitre:
- le lieu de passage : généralement, le chemin le plus court OU le moins dommageable
- le montant de l'indémnité
Attention néanmoins, vous voudrez peut être faire recours auprès d'un tribunal. S'il y a posisbilité de revoir le chemin emprunté, il n'est pas possible de supprimer un droit de passage d'un terrain enclavé, contrairement au droit de passage des canalisations.
Donc, avant de choisir ce terrain, prenez en compte ce droit de passage qui peut poser problème. Il faut penser que si tout se passe bien avec le propriétaire du terrain enclavé actuel, rien ne dit que ce sera le cas avec le prochain.
C'est un peu pessimiste. Mais il vaut mieux être pessimiste lors d'une analyse si émotionnelle qu'est l'achat d'une maison. L'implication financière est trop grande pour avoir des regrets.
Bien entendu, si vous ne voyez pas dans ce droit de passage un quelquonque problème ... alors foncez !
Dites nous dans les commentaires : avez-vous ignorer certaines maisons à cause du droit de passage, ou est-ce que ce n'est pas important pour vous ?
Les conditions relatives au droit de passage
La loi reconnaît ce droit de passage servitude 30 ans et diverses décisions de justice précisent de quelles manières en faire usage. Le terrain est soit enclavé soit difficile d'accès, et seule la servitude de passage permet d'y accéder. La servitude peut alors être légale, conventionnelle ou sur titre.
La propriété est enclavée : servitude légale
C'est une propriété enclavée, pour laquelle la seule voie d'accès consiste à traverser le terrain voisin. Le droit de passage est acquis automatiquement.
Par ailleurs il est important de préciser que le droit de passage servitude 30 ans ne se rattache pas au propriétaire du fonds dominant, mais bien à la propriété. Si le terrain change de main, la servitude s'appliquera toujours, sauf modifications des conditions du droit de passage (voir article 710 Code civil).
Les voisins se mettent d'accord : servitude conventionnelle
Pour un terrain d'accès difficile, il existe un chemin, mais sa disposition ou ses dimensions ne permettent pas le passage pour un véhicule, ou pour des engins de construction.
Dans tous les cas, l'accord entre voisins est primordial pour désenclaver la propriété concernée. La loi reconnaît donc cette forme de servitude comme une servitude conventionnelle. Les voisins impliqués s'accordent sur :
- Le tracé le plus court vers la voie publique
- Le tracé le moins dommageable à la propriété traversée
- Le montant d'un dédommagement que le bénéficiaire de la servitude (propriétaire du fonds dominant) versera à son voisin (propriétaire du fonds servant). Le calcul de ce dédommagement tient compte de divers facteurs (le bruit, la dégradation du fonds servant, diminution de valeur)
Ils doivent être d'accord aussi pour toute modification éventuelle de leur convention.
Noter que ces dispositions peuvent s'appliquer également concernant les diverses canalisations et branchements d'assainissement nécessaires (eau, eaux usées, électricité, câbles souterrains, etc.)
Les terrains proviennent de la division d'un lot, servitude sur titre
Les propriétés juxtaposées proviennent de la subdivision d'un grand terrain, pour une mise en vente ou à la suite d'un partage entre héritiers, ou pour d'autres raisons. La loi évoque la servitude par destination du père de famille.
En d'autres termes, le droit de passage servitude 30 ans s'applique tout simplement : le tracé doit permettre à la propriété enclavée par le morcellement d'accéder à la voie publique. La servitude est établie sur les autres propriétés issues de la division.
Comment s'exerce le droit de passage ?
Ainsi que les conditions le mentionnent, la situation d'enclavement du fonds dominant est la justification majeure du droit de passage servitude 30 ans.
L'établissement de la servitude
L'assiette de la servitude est établie avec l'accord du propriétaire du fonds servant, c'est-à-dire le terrain qui sera traversé par le voisin (propriétaire du fonds dominant) pour accéder à la voie publique.
En aucun cas, le voisin enclavé ne peut imposer un tracé qui lui convienne personnellement. Il faut également que la demande de servitude soit justifiée : accès automobile, largeur requise, etc. S'il y a un grand désaccord, l'intervention du juge permettra de trouver une solution.
Le recours au juge
Le tribunal de Grande instance est seul compétent pour traiter le litige concernant le droit de passage servitude 30 ans. Le juge décidera des dispositions à prendre pour l'exercice de ce droit de passage. Il lui revient d'apprécier la situation, la façon dont la servitude sera établie, son utilisation et la fin de cette servitude le cas échéant.
Le juge est compétent également pour régler la requête du propriétaire du fonds servant lorsque celui-ci n'est pas satisfait du montant de dédommagement proposé.
Dans tous les cas, les deux parties gagneront à faire appel à leur avocat respectif, afin d'obtenir une meilleure défense juridique de leurs intérêts respectifs. La décision du tribunal dépend de l'appréciation du juge, considérant les contraintes environnementales ou les règles d'urbanisme de la commune concernée.
L'intervention du notaire
À part le juge et l'avocat, le recours aux services d'un notaire peut vous être utile également, notamment pour établir la servitude (assiette, dimensions…) ou pour évaluer le montant des dédommagements pour la servitude.
La fin du droit de passage et de la servitude
Ainsi que mentionné précédemment, le droit de passage servitude 30 ans peut prendre fin. Les articles 703 et 710 du Code civil énumèrent ces situations :
- Il n'est plus possible de l'utiliser,
- Les fonds servants et les fonds dominants sont confondus
- La servitude n'a pas été utilisée pendant les 30 ans
- Le propriétaire du fonds dominant a renoncé à son droit ou une modification a été faite par les deux propriétaires….
Il est à souligner que le droit de passage servitude 30 ans prend fin lorsque l'enclavement de la propriété concernée s'arrête. Cela se produit lorsque des travaux d'urbanisme ou toutes autres circonstances ont rapproché la voie publique du fonds dominant.