Les documents d'urbanisation jouent un rôle crucial en identifiant les terrains constructibles et non constructibles, avec une différence notable de prix entre les deux. Un terrain constructible peut valoir jusqu'à 20 fois plus qu'un terrain non constructible.
Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) est un outil essentiel pour les communes, permettant de préciser les caractéristiques des sols et leur aptitude à la construction.
Le coût moyen au mètre carré d'un terrain constructible en France est de 86 euros, mais ce chiffre varie considérablement selon plusieurs facteurs influençant le prix d'un terrain à bâtir.
Cet article explore ces facteurs et la méthode de calcul du prix au mètre carré d'un terrain constructible.
Le premier facteur influençant le prix d'un terrain au mètre carré : la région
La localisation régionale d'un terrain peut entraîner des variations de prix significatives, allant du simple au triple. C'est en partie ce qui rend difficile d'estimer un terrain soi-même.
Par exemple, alors que le prix moyen en France métropolitaine est de 86 €/m², il atteint 124 €/m² en Provence-Alpes-Côte-d'Azur, contre 66 €/m² en Bourgogne-Franche-Comté. L'Île-de-France se distingue comme la région la plus onéreuse avec un prix moyen de 251 €/m².
Des disparités importantes peuvent également exister à l'intérieur d'une même région. En PACA, le prix d'un terrain constructible varie considérablement entre le Var, près de la mer, et les Hautes-Alpes.
En fonction de la région, le coût d'achat d'un terrain de taille similaire en France varie entre 27 000 et 200 000 euros.
La taille urbaine
La population de la commune ou de l'agglomération influence également les prix des terrains. Les zones rurales, avec moins de 2000 habitants, proposent des terrains à environ 50 euros le mètre carré. En revanche, dans les villes de plus de 200 000 habitants, le prix moyen des terrains constructibles grimpe à 168 €/m2.
La viabilisation
Un autre critère important est la viabilisation du terrain, c'est-à-dire sa préparation pour le raccordement aux réseaux électrique, d'eau, de gaz, etc. Un terrain viabilisé est généralement plus cher qu'un terrain non viabilisé.
La nature du sol
La composition géologique du sol a un impact sur le prix. Un sol argileux et imperméable, par exemple, nécessite des travaux supplémentaires ou des fondations spéciales avant la construction, augmentant ainsi le coût du terrain.
L'état du terrain
Un terrain peut être vendu soit vierge, soit avec des constructions existantes à démolir ou des installations à remplacer, comme des fondations ou des réseaux souterrains. Ces contraintes supplémentaires peuvent influer sur le prix de vente.
La forme du terrain
Les terrains de forme rectangulaire ou carrée sont généralement plus prisés et plus chers que ceux aux formes irrégulières.
L'exposition du terrain
L'orientation du terrain est aussi un facteur. Les terrains orientés au sud sont souvent plus valorisés et vendus à un prix plus élevé que ceux orientés au nord.
La typologie du terrain (plat ou en pente)
Enfin, la topographie joue un rôle. Les terrains plats, plus faciles à aménager, sont généralement plus coûteux que ceux en pente, qui requièrent des travaux de terrassement plus importants.
Le cadre de vie
La valeur d'un terrain est également influencée par la proximité de certaines infrastructures, telles qu'un RER en Île-de-France ou une autoroute en zone rurale, ainsi que des services comme des commerces et des écoles. Tout élément facilitant la vie quotidienne et l'accès aux lieux de travail augmente le prix au mètre carré d'un terrain.
La réputation et l'entretien du quartier sont aussi des facteurs déterminants.
Comment obtenir le prix au mètre carré d’un terrain ?
Depuis 2019, la base DVF 2, une source gouvernementale, offre des informations précieuses sur les prix immobiliers, y compris pour les terrains. Il suffit de sélectionner un département, une commune, une section ou une parcelle cadastrale pour avoir une idée des prix pratiqués.
Le calcul du prix au m² d'un terrain constructible se fait en divisant le prix de vente total du terrain par sa superficie totale en mètres carrés.
L’importance de s’informer sur le prix au mètre carré des terrains aux alentours
Connaître le prix au mètre carré des terrains voisins est crucial pour un vendeur, permettant de se positionner correctement sur le marché. Cela augmente les chances de vente rapide et fournit des arguments solides en cas de négociation.
Étapes pour estimer le prix d’un terrain constructible :
- Déterminer précisément la superficie du terrain.
- Considérer l'emplacement (urbain, rural, etc.).
- Tenir compte du relief pour d'éventuels travaux de nivellement.
- Prendre en compte l'exposition et la vue.
- Rechercher le prix au mètre carré sur le marché local.
- Comparer avec des biens similaires.
- Calculer le prix moyen du terrain selon sa superficie totale.
Si les prix des terrains constructibles ont augmenté fortement, la tendance était à la stabilisation jusqu'à récemment. Néanmoins, avec la crise sanitaire, les prix, notamment près du littoral, connaissent de nouveau une hausse.