Immobilier locatif à Bordeaux : les 5 erreurs à éviter lors de l’achat

1. Sous-estimer le coût total de l'investissement

L'achat d'un bien immobilier locatif à Bordeaux semble souvent alléchant, mais les coûts associés à cette acquisition vont bien au-delà du simple prix d'achat. En effet, le prix d'achat ne représente qu'une partie de l'investissement total. Les frais de notaire (allant jusqu’à 8 % du prix du bien dans l’ancien et 3 % dans le neuf), les travaux de rénovation souvent nécessaires (isolation, mise aux normes) et les charges courantes (copropriété, taxes foncières) viennent alourdir considérablement votre budget.

D’après L. Leblanc, directeur d’une agence immobilière à Bordeaux (voir leur site internet), "il faut compter en moyenne un budget de 240 000 € pour un appartement à un prix de 200 000 €, incluant les frais annexes et de petits travaux". Oublier ces postes de dépenses, souvent sous-estimés, peut rapidementtransformer un projet rentable en un gouffre financier.

2. Ne pas investir dans le bon quartier à Bordeaux

L'emplacement d'un bien immobilier à Bordeaux est un facteur déterminant pour sa rentabilité locative. Un appartement situé dans un quartier dynamique, bien desservi et attractif, se louera plus facilement et à un prix plus élevé qu'un bien situé dans un quartier moins recherché. Bordeaux offre une diversité de quartiers, chacun avec son propre potentiel locatif.

• Les quartiers étudiants comme Saint-Michel et Chartrons, avec leurs universités et leur ambiance dynamique, sont très prisés.
• Les centres-villes historiques, tels que le Vieux Bordeaux et Saint-Pierre, attirent les jeunes actifs et les couples.
• Les secteurs en pleine mutation, comme les Bassins à flot et la Bastide, offrent un cadre de vie agréable pour les familles et bénéficient d’une demande locative soutenue, facilitant la mise en location de votre bien.

Pourquoi privilégier ces quartiers ? Une forte demande locative, des loyers supérieurs à la moyenne et un potentiel de plus-value à long terme en font des investissements attractifs. Cependant, il est essentiel d'étudier attentivement les caractéristiques de chaque quartier : accessibilité, sécurité, environnement et projets d'aménagement. En choisissant le bon emplacement, vous vous assurez une location rapide et un rendement optimisé.

3. Négliger l'état du bien

Un bien immobilier en bon état est un investissement sûr et rentable. Non seulement il se louera plus rapidement, mais il vous permettra également d'obtenir un loyer plus élevé. À l'inverse, un logement vétuste ou mal entretenu aura du mal à trouver preneur et vous contraindra à baisser vos loyers.

Les diagnostics techniques obligatoires (DPE, amiante, plomb, etc.) sont vos premiers alliés pour évaluer l'état général du bien et anticiper les travaux à réaliser. Un DPE classé F ou G, par exemple, vous imposera des travaux d'isolation coûteux pour répondre aux nouvelles normes énergétiques. N’hésitez pas à investir dans l’isolation thermique (murs, toit, fenêtres), les équipements (cuisine équipée, salle de bain moderne) et l’aspect du bien (éléments de décoration, revêtements de sol en bon état).

4. Ne pas anticiper les risques locatifs

L'investissement locatif à Bordeaux, tout comme dans d'autres villes, est souvent perçu comme un placement sûr et rentable. Cependant, il est important de garder à l'esprit que ce type d'investissement comporte des risques spécifiques.

Les impayés de loyers

Même avec un dossier locataire sérieux, il est toujours possible que votre locataire ne puisse plus honorer ses engagements. Pour vous protéger, vous pouvez souscrire une assurance loyers impayés, qui prendra en charge le paiement de vos loyers en cas de défaillance de votre locataire.

Les dégradations

Les locataires ne sont pas toujours soigneux et peuvent causer des dégradations dans le logement. Ces dégradations peuvent être légères (trous dans les murs, rayures sur les sols) ou plus importantes (casse d'un électroménager, détérioration des installations sanitaires). Pour faire face à ces éventualités, il est recommandé de réaliser un état des lieux d'entrée et de sortie très détaillé, avec photos à l'appui.

5. Gérer seul la gestion locative de son bien

Pour éviter les tracas liés à la gestion locative et optimiser votre rendement, confier votre bien à un professionnel est une décision judicieuse. Une fois votre bien acquis, vous devrez faire face à de nombreuses tâches chronophages : recherche de locataires, états des lieux, gestion des impayés... En déléguant ces missions, vous gagnerez en sérénité et pourrez vous concentrer sur d’autres projets.