En matière de rentabilité, tous les investissements immobiliers ne se valent pas. Certains sont très attractifs, comme la LMNP notamment, qui permet de bénéficier d'avantages considérables. Mais il ne s'agit pas du seul type d'investissement vers lequel vous pouvez vous tourner pour enrichir votre portefeuille. Voici quelques-unes des autres possibilités qui s'offrent à vous en matière d'investissements immobiliers.
Investissez en LMNP ou location meublée non professionnelle
La LMNP est un dispositif d'investissement immobilier consistant en l'achat d'un bien destiné à la location meublée. Ce type d'investissement est ouvert à tout le monde :
- personne physique,
- personne morale (SARL, SCI IS, SAS…),
- imposable ou non,
- résident fiscal français,
- expatrié
- ou encore étranger.
Quel que soit votre cas, il est toujours conseillé de bien calculer la rentabilité d'un LMNP avant de se lancer. À noter qu'un logement ne peut être considéré en tant que location meublée que s'il comporte une liste d'équipements mobiliers définie par un décret.
Il est possible de louer un logement meublé à titre professionnel ou non professionnel. L'attribution du statut LMNP se fait par défaut aux propriétaires dont les recettes locatives annuelles ne dépassent pas 23 000 euros ou 50 % des revenus professionnels du foyer. Il faut donc que ces recettes locatives ne soient pas supérieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer.
Pour se lancer dans un investissement en LMNP, il est nécessaire de déclarer votre activité auprès d'un centre de formalités des entreprises ou du greffe du Tribunal de commerce dont le bien en location dépend. Cette démarche doit être effectuée dès que vous commencez à louer votre logement meublé.
Le dispositif LMNP est avantageux à plusieurs niveaux, mais son principal avantage se situe du point de vue fiscal. En effet, les revenus d'une location meublée sont sujets à des déductions et des abattements plus importants que les revenus perçus sur un logement nu en location.
Le régime réel du dispositif LMNP est aussi très attractif : l'ensemble des charges peut être déduit des recettes locatives pour leur montant réel. Il est ainsi possible de déduire la taxe foncière, les charges de copropriété, les dépenses de travaux ainsi que les intérêts d'emprunt si le bien a été financé à l'aide d'un prêt. Un autre avantage spécifique du statut LMNP est la possibilité de déduire par fractions annuelles la valeur d'achat du bien immobilier, y compris le mobilier.
Grâce au régime réel d'imposition, vous pouvez également déduire des amortissements de vos revenus locatifs, sur une durée moyenne de trente ans. De plus, vous bénéficiez de revenus locatifs peu imposés, voire sans impôts. Vous avez aussi la possibilité de choisir une fiscalité très attractive sur les revenus fonciers.
Quels sont les logements qui se louent le plus facilement ?
Si vous voulez vous lancer dans un investissement immobilier, il est tout à fait légitime de se demander sur quel type de bien vous devez vous tourner pour espérer louer aisément. En effet, le succès d'un investissement locatif dépend avant tout de la demande du marché.
Examinons en premier lieu les studios. Ces petites unités ont l'avantage d'offrir un excellent rapport qualité prix pour les locataires, par exemple les célibataires ou les jeunes actifs en recherche d'un logement abordable. Les studios sont faciles à entretenir et leurs prix sont moins élevés que les appartements de plus grande taille. Ils sont ainsi en plus forte demande, surtout dans les zones urbaines où il y a peu d'espace et où les loyers sont très élevés. Précisons néanmoins que dans les zones dans lesquelles les familles nombreuses représentent l'essentiel du public, il peut être difficile de trouver des locataires pour les studios.
En termes de rentabilité, les appartements T2 représentent, eux aussi, un investissement intéressant. Constitués d'une chambre principale et d'une chambre d'appoint, ils sont parfaitement adaptés aux couples, aux colocataires ainsi qu'aux petites familles. Un appartement T2 a l'avantage d'offrir un équilibre parfait entre espace et coût, ce qui le rend très attractif aux yeux des locataires potentiels. Un logement de ce type réduit donc par sa nature le risque de vacances prolongé.
Les appartements T3 sont quant à eux plus adaptés aux familles plus importantes. Ils sont en effet plus spacieux et plus confortables, ce qui peut justifier un loyer plus élevé. Pour vous assurer de la rentabilité de ce type de bien immobilier, en tant qu'investisseur, vous devez privilégier les zones dotées de bonnes écoles, avec des commodités familiales et une demande constante de logements familiaux.
La location de parkings
Investir dans un emplacement de parking, dans un box ou dans un garage fermé en vue de le louer présente une série d'avantages considérables. Tout d'abord, l'investissement initial requis est relativement faible, ce qui le rend accessible à un plus large éventail d'investisseurs. Cette caractéristique en fait une option d'investissement immobilière particulièrement attrayante pour ceux qui cherchent à diversifier leur portefeuille.
De plus, la demande pour ces espaces reste élevée et constante, particulièrement dans les centres-villes des villes dynamiques, dans lesquelles le stationnement est souvent limité. Cette demande stable assure un flux continu de locataires potentiels, ce qui est essentiel pour la rentabilité à long terme de l'investissement.
Un autre avantage significatif est la grande souplesse offerte dans la location. Étant donné l'absence de bail standard, les propriétaires ont la possibilité de rédiger des contrats de location adaptés à leurs préférences et aux besoins des locataires. Cette flexibilité favorise des accords qui conviennent à toutes les parties impliquées.
Les charges liées à la détention de ces emplacements de stationnement sont généralement minimes. Cela signifie que vous pouvez maximiser votre rendement net, tout en minimisant les coûts d'entretien et de gestion. Bien que moins populaires que les logements, les parkings sont pourtant des investissements immobiliers très intéressants et rentables. Il existe de nombreux types de parkings destinés à la location parmi lesquels vous pouvez faire votre choix.
Les parkings résidentiels
Dans les zones urbaines, où le stationnement est un problème constant, la demande de places de stationnement attitrées est élevée. Les locataires potentiels incluent non seulement les résidents de l'immeuble, mais aussi les personnes travaillant à proximité ou visitant régulièrement la région. Les parkings résidentiels peuvent être une source de revenus stable et relativement peu exigeante en termes de gestion, ce qui en fait un choix attrayant pour de nombreux investisseurs.
Les parkings commerciaux
Ces parkings sont quant à eux situés à proximité des zones d'activités commerciales comme les grands magasins, les bureaux ou les zones touristiques. À condition d'avoir la localisation adéquate, ce type de parking peut s'avérer extrêmement rentable. Les tarifs de stationnement peuvent être plus élevés dans ces endroits et la demande peut augmenter considérablement lors des périodes de pointe. Cependant, la gestion des parkings commerciaux peut être plus complexe, en raison de la rotation constante des véhicules et des besoins de maintenance.
Les parkings de longue durée
Majoritairement situés près des zones de grande affluence comme les gares, les aéroports ou les centres de transport en commun, ils constituent une autre option d'investissement très rentable. En effet, ces zones accueillent une clientèle constante de voyageurs et de travailleurs réguliers, en quête d'un lieu de stationnement sécurisé et pratique. Il faut néanmoins s'attendre à faire face à une concurrence très rude dans ces zones, d'où l'importance de bien examiner l'emplacement et la demande avec de se lancer dans cet investissement.
Enfin, il existe également des opportunités d'investissement dans les parkings spécifiquement dédiés aux véhicules de loisirs, tels que les caravanes ou les bateaux. Ces parkings peuvent être une niche lucrative, en particulier dans les régions touristiques ou près de zones de loisirs populaires.
Investissez dans une résidence secondaire
Est défini comme résidence secondaire un logement occupé de façon occasionnelle, contrairement à une résidence principale qui est habitée tout au long de l'année. En général, elles sont occupées au cours des week-ends, des jours fériés ou encore pendant les vacances. Votre chalet de montagne ou votre maison de bord de mer peuvent donc être considérés comme des résidences secondaires.
Posséder une résidence secondaire offre de nombreux avantages. Vous pouvez y séjourner à votre convenance, que ce soit pour un week-end, des vacances, ou même y habiter plusieurs mois par an. Cela constitue un patrimoine immobilier précieux, que vous pouvez soit apprécier à la retraite, soit revendre pour acquérir une résidence principale plus grande et confortable. Vous avez également la possibilité de la louer, générant ainsi des revenus locatifs et constituant un petit capital.
Opter pour la location pendant les périodes de vacances, notamment durant la haute saison, est une stratégie rentable. Toutefois, pour investir dans une résidence secondaire, une capacité d'emprunt suffisante est nécessaire. En somme, la résidence secondaire offre flexibilité, patrimoine et potentiel de revenus locatifs, à condition d'avoir les ressources financières adéquates.