Lorsque vous investissez dans l'immobilier, vous espérez générer des revenus positifs pour agrandir votre patrimoine. Le but est de retirer du cashflow positif de toutes opérations immobilières. Afin d'atteindre cet objectif, il est important de réduire tous risques environnants. Les risques peuvent être liés à des impayés, vacance locative ou encore dégradation de votre bien. Beaucoup de paramètres sont à prendre en compte lors d'un investissement. Pour un investissement locatif, il faut aussi se renseigner sur la tension locative.
Qu'est-ce que la tension locative ?
La tension locative met en exergue l'équilibre entre l'offre des propriétaires et la demande sur un marché donné. Elle dépend pleinement du lieu, de la qualité de vie d'un territoire et de la situation actuelle.
Pour comprendre simplement les choses, voici une brève définition. Si la demande locative, donc pour louer un bien, est plus importante que l'offre de bien en location, alors on considère que nous sommes sur un marché tendu. Il y a de la tension locative.
Comment expliquer cette tension locative ?
Du fait d'une agglomération des emplois dans les grandes villes, tous les citoyens se retrouvent à travailler au même endroit. Ils cherchent alors à habiter près de leur lieu de travail.
De plus, la croissance démographique augmente plus rapidement que la construction de nouveaux logements. Cela entraîne un déficit dans l'offre de logements. Il n'y a donc malheureusement, pas assez de logements pour tout le monde.
Enfin, il existe une tension locative de plus grande importance pour les familles. La construction tend vers une construction de petits logements. Ces petits logements ne peuvent pas accueillir une famille entière. Cela renforce également ce phénomène.
Où se situe ce phénomène ?
Le phénomène est très présent, sans nul doute, en Ile de France. Cette région regroupe 20% de la population française. Les prix des loyers, le clivage entre les franciliens impacte fortement cette tension.
La tension est aussi présente en Provence Alpes Côte d'Azur. La jolie côte provençale attire grandement. Les investissements en maison et appartement secondaires y sont nombreux. Cet engouement réduit les possibilités pour les locataires de trouver un logement.
Pourquoi s'intéresser à ce phénomène avant achat ?
La tension locative peut être présente dans toutes les métropoles et autres grandes villes de France. Cette tension aura un réel impact sur votre rentabilité locative.
Dans un premier temps, il est important d'éviter la vacance locative. En effet, le réel intérêt d'investir dans l'immobilier est de rembourser son prêt par l'occupation locative de son bien immobilier. C'est un effet de levier courant. Cela étant, si personne n'occupe votre location, vous ne pourrez pas bénéficier de cet effet de levier.
Dans un second temps, réfléchissez à votre cashflow. Si vous bénéficiez d'un logement situé dans une zone en tension, il vous sera facile d'augmenter votre rendement. Le prix initial de votre bien sera sûrement important mais la location sera aisée. Vous pourrez donc facilement retirer un gain monétaire de cet investissement.
Mesurer ce phénomène de tension
Pour bien anticiper et comprendre les rouages de l'investissement locatif avant achat, il est crucial de mesurer le phénomène de tension, parfaitement. Évaluer la ville cible et les quartiers attenants.
La première étape est de faire quelques recherches sur la ville en question. Analysez les données de la ville grâce au site internet de l'INSEE. Celui-ci vous renseignera sur le dynamisme de la ville : le nombre d'entreprise, le taux de chômage, l'évolution démographique...
Ensuite, croisez les données. Si la ville ciblée vous paraît être en tension grâce aux recherches faites, vous êtes sur la bonne voie. Mesurez cette tension avec le tensiomètre présent sur le site Locservice. Vous entrez les informations sur le bien à louer et vous obtenez une idée de la tension actuelle.
Puis, intéressez-vous aux différents sites d'annonces immobilières. Ces derniers sont une mine d'or pour vos recherches. Définissez les quartiers les plus rentables, les zones où la demande est la plus forte, la qualité de vie dans ces différents quartiers. Ainsi, vous pourrez comprendre quel est le type de bien le plus intéressant à acheter.
Enfin, posez des questions autour de vous. Intéressez-vous aux professionnels, présents sur le terrain. Ce sont les premiers à être au courant de ce qui se passe au niveau des biens locatifs.
Les différents outils d'évaluation de la tension sont les suivants :
- Tensiomètre de Locservice : très bien détaillé, il permet de croiser les informations reçues lors de vos recherches.
- Indicateur de tension immobilière : outil fourni par meilleursagents.com
- Simulateur de Zones tendues : cet outil est public et fourni par le service public lui-même.
- Enfin, servez-vous des données de l'INSEE, fiables, elles sont toutes disponibles sur son site internet.